出淤泥尔不染
出淤泥，尔不染？
今天的文章部分内容有点硬，干货，好好啃，我尽量写得通俗易懂些。
NO. 1｜壹
** 碧桂园 ** 最近在内部约谈部分员工，包括管培生， 约谈的内容主要是降薪 ，从反馈来看，降薪幅度在20-30%区间。有的部门选择普遍降薪，有的部门看人拿捏。
明天就是3月4日了，这是碧桂园不久前答应营销员工发放去年每个月预留的20%薪资的日子。这部分每月被截留的薪资，被碧桂园称为“年终奖”，还打了折扣。
有人已经拿到了这部分，有人反馈还没拿到。杨老板是个极度聪明的人。给了这部分“年终奖”，就会从另一个地方把它抠回来。
这不，约谈降薪的事就发生了。
** 有时候最了解你的，不是你的朋友，不是你的对手，而是你的老板 ** 。一出手就拿住了你的命根子，捏准了这个时候多数人不敢因为降薪的事辞职。
降薪、裁员、降本增效、编制回正......一系列的操作，从企业生存的角度来说，是没错；只不过，有些事，本可以做得有点人情味，没必要那么冷血。更不应该看人下菜：
就像西游记中，金箍就应该给八戒戴，你看唐僧说过一句赶猪八戒走的话吗？因为赶孙悟空走他不会走，赶猪八戒走他真敢走。孙悟空们，猴善被人欺~
** 当你觉得自己在负重前行的时候，一定有一些人骑在你的身上，还嫌你跑得慢 ** 。
... ...
** 雅居乐 ** 昨天发公告称， 4.356亿美元 资金已到账指定账户，全数赎回这个月到期的优先票据。
昨晚有位读者说，雅居乐的危机解除了。我只回了一句：我信你个大头鬼。
雅居乐仅表内的负债信息挖开来看，境内外债、永续债、ABS等还有大约445亿元左右要还，今年到期的规模为111亿元。
上海票交所今天公布的2022年商票持续逾期的名单中，雅居乐系至少有6家公司上榜。
名单中，除了雅居乐，荣盛、 中南建设 、融创、世茂、隆基泰和、新力地产、 正荣地产 、恒大新能源汽车、 三盛控股 、 绿地控股等房企均名列其中。
然而，房企的负债并不止表内明面上的那些，危险更多来自于那些看不见的表外负债。
房企的文字游戏向来玩得不错，你讲总负债，他只给你看表内总负债；你讲表内总负债，他只对你说有息负债。
我们需要提高的，是自己的理性辨识能力。不能因为感情和文字游戏，而被混淆视听，滋生了错觉。
就像有的人去耐克的专卖店里选帽子，他（她）并不知道自己手里有一顶，家里还有一顶。 很多时候，你以为的感情，只是感激 。
NO. 2｜贰
有人说，今年是收并购大年，为何还没有看到收并购浪潮兴起？
在行业飘摇的当时，收并购确实是托底的厚望所在。上层领导也说，房地产企业之间的并购是行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。
从2021年12月初开始，政策层也频频发声，各类并购债券、并购融资战略合作、银行并购贷接连落地，收并购款不纳入“三道红线”，众多金融资源正快速向央企、国企与优质民企倾斜。
但从目前调控政策和市场来看，估计要到 今年中下旬，行业风险更加触底后，房地产收并购可能才会大规模发生 。
这一轮困境房企，大多都是近年发展快速、负债率比较高的民营房企。市场速冻下，资金高速滚动周转循环模式出现卡顿，为增补现金流，遇到困境的房企主要选择是出售资产自救，因此市面上待售资产规模剧增。
... ...
** 房地产收并购考验的，一个是房企自救能力，另一个是市场内生消化能力 ** 。市场内生消化能力跟不上，市面上的待售资产规模又持续增多，供需失衡。
** 困境房企目前抛出的资产，普遍潜藏借贷过多、隐形负债或融资成本过高、超额融资等隐患 ** 。前期通过超融，自有资金投入极少，甚至不用自己掏钱便可利用融资资金实现周转。
这个最典型的，有三家：恒大、佳兆业、世茂。
世茂的15个出售项目中，超10个项目的前期抵押融资余额大于世茂的净投入，例如投入10亿，抵押融资余额15亿.....
而房地产项目的超融现象，又难以简单辨别。明面上能看到的融资，大多是表内的，如银行开发贷或项目公司股权融资。表外的呢？
以恒大为例，有的单个项目里面存在好几笔债权，很难梳理清楚债务结构。特别是深圳旧改项目，背后多是股权质押、名股实债、小股大债等情况，还拖欠合作方很多款项。
项目超融，还意味着售价不存在打折的可行性。
** 困境房企此时抛售这些项目，更多是为了甩负债 ** 。交易之后，真正能够收回的资金非常少。
... ...
目前，优质房企和国企央企都特别注意执行风控要求，投资标准有较高的红线（比如利润要求），处于持币观望的收购方市场，所以尽管困境房企抛售出来的项目等资产包很多，但真正能达成交易的，寥寥无几。
市场上那些已经曝出的成交信息，其实大部分在成交之前的两三个月就已经谈妥了，只是收购方内部流程比较漫长。
已发生的收并购，大多是合作项目，一来是对项目情况比较了解，避免踩坑；二来也有点被迫接盘的味道。
而有些困境房企，当下抛出的首批资产，大部分是高价地、远郊地或商办项目，旗下优质资产并未完全放售，对未来的政策调控转向抱有侥幸心理。
** 车有时候会走错道，但企业和人一样，走错道了再想转身，就再也回不去了 ** 。
NO. 3｜叁
现在屡次当被告的 恒大 ，终于当了一回原告：
恒大人寿以19.16亿元的价格，购买中天金融子公司中天城投集团贵阳国际金融中心开发的物业，因贵阳国际金融中心未能按期交房，被恒大人寿起诉。
恒大人寿请求解除相关买卖合同和租赁协议，判令被告返还全部交易价款19.16亿元，并支付违约金2.87亿元。
** 恒大集团 ** 总裁夏海钧， 去年抛售和减持“恒大系”超过16亿元。 其中 清仓恒大面值1.28亿美元 债券，时隔半年后才申报。
不知道许家印说的“不允许任何人贱卖公司资产”这句话，包不包括夏海钧？股票和债券那么低的价格甩了，应该属于贱卖。还是说，夏海钧已经从恒大离职了？
... ...
简单说下房企年度财报大洗澡的事。
这次看房企年报普遍难看，其实去年初公布的财报数据就应该很难看才对。
之前说过，由于房企的每个项目都会跨越多个财报周期，其中合作的关联的公司不计其数。所以地产行业天然具备修饰报表的能力：
一般来说，是把后面一两年该有的利润提前挪一部分；再把之前一两年的销售选择性结算，挑有利润的结算，利润差或者亏损的想办法顺延，寅吃卯粮。
刚好去年下半年，整个行业猛然下行，有些房企索性 将过去的亏损，都放到这次的财报中，通过“洗大澡”将财务风险一次性引爆出清，将各类坏账一并计提，来达成洗净财报的目的，以掩盖之前的财报粉饰 （财务造假）等问题。
财务造假的核心思想就是费用资产化、资产费用化和收入负债化。
财务造假的特征，主要有：应收账款占营业收入的比重较大，且增速较快；应收票据大幅增加；固定资产、无形资产大幅增加；经营活动现金流量净额为负或远小于净利润；在建工程大幅增加；存货大幅增加；大的经销商客户业务快速增长，且业务主要发生在年末；关联交易比重较大；新增大客户与本行业关系不大等10大特征。
这在上市房企中，非常普遍。谁能说自家没有粉饰财报？据我所知，没有。出淤泥，尔不染？
财务造假就像在高速公路上开车一样，只可以一直往前开，单程的高速路上，只有三种情况可以停下，车出故障、服务区休息，以及：被 警光普照的时候。
** 如果我有一副手铐，你会不会跟我走 ** ？