未来三个月，挺关键

今天高考成绩开始陆续出来了，宅家里，跟几个有孩子参加高考的朋友在手机上唠嗑：

有早早被保送的，参加高考主要是想体验一下；有高考成绩依然拔尖的，top2没压力；有计划出国留学的，父母早早给规划好了路。

上升通道越来越闭合，学习依然是少数实现阶层跃升的有效途径之一。

NO. 1｜壹

国际评级巨头穆迪，在2022年5月30日，启动对碧桂园控股的降级审查。

昨天，在审查启动三周后， 穆迪将碧桂园评级下调，正式调入“垃圾级” 。

穆迪给出的理由，主要有三点：

第一，担心碧桂园在国内房地产行业充满挑战的经营环境下，碧桂园的销售业绩下滑；

第二，担心碧桂园的财务指标持续恶化；第三，获取长期信贷资金的渠道减弱；

此前6月8日，惠誉也将碧桂园列入负面评级观察名单，惠誉认为，在行业低迷时，碧桂园的合同销售和销售回款的复苏前景不确定，杠杆率也将上升。

穆迪的几点说法展开详细解读：

目前房地产行业确实充满挑战，房企陷入困境，市场信心和预期尚未修复，百姓收入和就业需要稳定。

碧桂园的产品，刚需为主，且重仓的三四线城市，销售比豪宅和一二线城市要困难很多。

市场不好，且有“限价令”等存在，无法大幅度降价促销，回笼资金。陷入困境的民营房企多，又导致 消费者对民营房企的信任度降低，增加销售难度。

“高周转”的玩法，在销售环节无法持续，前5月销售业绩下滑了49%，这将导致碧桂园的销售回款大幅度减少，现金流承压严重。

截至2021年末，碧桂园负债1.65万亿，其中有息负债3374.34亿元，应付账款和应付票据5588亿元。

房企中，碧桂园的总负债仅次于恒大，6年时间飙升约5倍，资产净负债率为84.57%

虽然碧桂园被列为示范房企，相比其他大部分民营企业有融资优势，但目前的大环境中， 金融机构在 行业授信整体收缩 下，更倾向于国企央企类房企。

对于穆迪下调评级的做法，碧桂园的回应是： 穆迪下调评级不会对公司偿债能力和融资能力产生不利影响。

一般来说，评级被下调，融资成本和难度会上升，尤其是境外融资。融资、销售回款是房企的两大资金来源。

相比于融资，销售回款才是碧桂园未来一段时间急需狠抓的，这现金流对碧桂园很重要，尤其是偿债方面。

去年12月、今年1月、3月，我多次写过，要在今年6月底才能判断碧桂园是否能顺利迈过第一个坎。

毕竟市场回暖，才能带动销售回款增加，让房企举步维艰的可怜现金流变得稍微充裕些，单纯靠融资是行不通的，自身造血功能最重要。

所以未来三个月，对所有房企来说，都挺关键的。

NO. 2｜贰

再说一个我个人的看法，碧桂园的品牌部战斗力不行。

原来恒大品牌部的有不少去了碧桂园，导致碧桂园的做法越来越恒大味。这点去年时写过。

举个例子，在看一些有关碧桂园的资讯时，经常能看到类似以往恒大水军的迹象，容易激发人的逆反心理，反感。

一直以来，我都认为，房企品牌部对外要强硬，遇到造谣和黑公关的“自媒体”们，抓几个典型送进去吃牢饭；

对于信息也要真实，不要过度粉饰和强行引导舆论，容易让人反感。态度要真诚，接受批评并努力改正，反而能赢得尊重和认可。

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二手房挂牌量突破10万套的城市，有7-8个。有些城市甚至将二手房挂牌数量隐藏起来了，直接查是查不到的。

现在房地产的低迷，是整体预期和信心出了问题。

上海和北京的豪宅卖得比较火，刚改产品市场热度一般。豪宅的客户购买力比较强，对他们来说，豪宅是硬通货，超级富豪们更是不局限在国内购买豪宅。

曾为京东系健康董事会成员，1989年生的王女士，近期就在意大利撒丁岛以8000万欧元（约5.6亿人民币）的价格一次性付款，购入一栋占地4公顷、坐拥游泳池、直升飞机停机坪、3个私人沙滩、49个房间、4间VIP套房....的超级豪宅。

而刚需则要考虑到自身收入和就业的稳定性。

而深圳这类一线城市，因为限购等原因，市场尚未明显转暖，有些楼盘在招聘“看房充场人员”，即冒牌买房人，给案场冲人气，要求“看起来一富态”。

今年把二线城市的房子挂出去，至今成交的寥寥，一线城市的挂了几套，反而成交了些。

我个人习惯，通常会把自己要卖的房子和同社区大部分竞品相比，将最突出的三个优点梳理出来作为卖点，然后告知中介，不然有悟性的经纪人是比较少；

其次，不挂最低价。去年下旬深圳宝能太古城南区的房源挂价较低，结果每个看房的客户都问中介，业主是不是急用钱，是不是房子有问题.....都在观望，等继续降价，五个月还没卖掉。

后来将价格上调十几万，并在半个月后再次上调几万，第六个月，卖掉了。这时候的成交价，和社区其他在卖房源相比，依然很有性价比。

如果一开始价格挂得很低，由于典型的买涨不买跌心理，大部分房子会遇到这个问题：价格越挂越低越难卖。

买卖双方都会比较，尤其是买方，越比，想法越多。比较这个词，不仅在买卖时普遍会涉及到，在生活中也是：

大多数人的不快乐，是因为我们追求的不是幸福，而是比别人幸福。

NO. 3｜叁

政策频出，而且看样子还会持续下去，但市场回暖苗头并不明显。

还是要稳定就业和修复老百姓收入。不然政策再多，市场没回暖，有钱人依然不出手，改善依然在观望，刚需依然没钱买。

我：房子太贵我买不起！

政策：你买了两套房之后还可以再买一套！

我：我是说房子太贵我买不起！

政策：从前要一年社保，现在三年内有6个月就行！

我：我是说房子太贵我买不起！

政策： 不是本地户口也可以哦！

我：我是说房子太贵了，我买不起！

政策：这么多优惠政策，你们怎么就不买房子呢？

我：......（能说脏话不？）

这转向，对房企和客户来说，不知道该说幸福，还是不幸。好多人的爱情，恨起来不给对方机会，好起来不给对方空间。

这两年，房地产行业和地产人的遭遇，似宝妈：

生娃前，每天随便浪；生娃后，每天像打仗。