传宗接贷

今天出门办点事，打算忙完溜广州去找美食，招安一下胃，准备在让人倍感舒适的广东呆几天。

NO. 1｜壹

建发房产 南宁楼盘一张海报刷屏。

海报中宣称，与南宁合作银行的住房按揭贷款年龄加贷款期限“最长可贷至100岁”。

热搜一上，立马火葬，开发商该否认的立马跳出来否认，涉事银行该解释的也火急火燎地给出解释：

前者表示“未出过相关宣传海报”；后者表示这事有点夸张，目前该银行在执行的是“合力贷”，而不是“接力贷”。

作为建发多年老业主，那海报是真是假，还是闻得出味来的。建发恐怕得找个代理公司之类的来背锅才行。

好歹也是国企，海报宣传语这事，是挺没觉悟和底线的。

南宁的商品房去化困难重重，截至去年底，去化周期超20个月。去年有“买房免费坐地铁”，今年有“买房贷款至百岁”。

如果人生在世，只是为了还房贷，就算活成八百岁的彭祖，也没啥意义。

除了南宁，成都房贷最长可还到90岁，北京有银行宣称可贷款至95岁，但都需要子女共同借款或担保。

我觉得，应该给房企和银行颁发诺贝尔经济学奖：

不仅努力去拉高人均寿命，还因为他们完美解决了“人死了钱没花掉”这个世纪难题。

愚公移山现代版“愚公借贷”：

愚公经过70年努力拼搏，终于攒够了买房的首付款，他打算买套房。

在“楼市寒冰期+提前还贷潮”下，银行听闻大喜，与房企合计，开发出针对70岁+年龄老人的贷款产品，在某种条件下（如子女作为共同借款人），最高可贷款至百岁。

智叟听闻，跑来劝愚公:“你今年都70岁了，按平均寿命还能再活几年？你年已古稀，风烛残年的，买了房连生病和养老都是个问题，如何能还得完这巨额房贷?"

愚公回答道：你只知其一，不知其二。我一个人固然还不完贷款，但我还有儿子，儿子还能生孙子，子子孙孙无穷尽，而贷款有期限，岂能还不完？一贷传三代，人走利息在，此谓”传宗接贷“也！

智叟听闻，摇摇头走了。

银行妈听闻，异常感动，于是上调了LPR，犒劳愚公，以嘉奖他能更辛勤地工作；

愚公儿子的女朋友听闻愚公家“背债恒久远，一贷永流传”的壮举，连夜扛着高铁跑了。

大家都怕成愚公的孙子，还没出生，先欠一生债，所以姑娘们纷纷拒绝做愚公的儿媳妇。

于是，愚公的儿子最终孤独终老，没有子嗣。

果然，“负不过三代”。

NO. 2｜贰

“疫情三年，房价涨回来只用了一周”，唱涨的声音又开始刷屏了。

中介和销售有时候让人讨厌的点就在这，罔顾事实，只会自嗨。

今年上海、合肥、东莞、北京等部分一线城市和核心二线城市的成交量是上涨了没错，但要注意，这是环比，不是同比，而且价格基本上很稳定，不存在涨价的情况。

不能老拿个例替代整体，拿特殊性替代普遍性。楼市分化会越来越严重，核心城市占据优质资源的房子，价格抗跌；其他的普遍都在往下。

房价会不会涨，一要看银行能不能像2015年那样全面宽松和大放水灌进房地产，二要看百姓的收入修复和有购买力人群的预期，三要看楼市未来（包括大量“保交付”房源的交付进度，未来人口和楼市价格预期等）。

目前三者满足了哪一点？

说个自身的体会，之前出于企业储备资金的需求，将杭州萧山科技城、北京世纪城和深圳宝能太古城南区的房子挂出去卖有段时间了，春节前冷冷清清，节后带看量有所提升，但谈价的寥寥无几。

对于房地产，我个人几年前坚持 看好一线城市，和核心二线城市 ，除此之外，其他的看跌。这点老读者比较清楚，如今也还是这个观点没变。

至于要不要买房，在你自身能力范围内，觉得能承受（包括下跌等），自行决断。

而要不要卖房这个问题， 大部分二线和三四线城市的房子，流动性差，投资价值也在快速被削弱 。

历史不会简单重复，有些特殊商品下跌过程中会有反弹，每次反弹都是套利出逃的机会。

今年楼市最终会不会回暖，先看三四月份的“小阳春”有没有来，来了就是回暖了，没来就是短暂性的需求释放。

但这回暖，只是恢复到正常状态，离以前那种火爆的状态，还有很长的路要走。除非美联储加息后，我们再度全面宽松+大放水（说过很多次了）。

其实做个回顾，你就会发现，这次的“回暖”论调，从央视财经下场开始，各官媒和自媒体纷纷跟进。挺有意思的。

在飞机上，看完了一本书，内容挺精彩的，不由感叹：

金钱是人类发明的最伟大的自由工具之一，只有金钱才会向穷人开放，而权力永远不会。

NO. 3｜散

截至2月14日， A股上市房企 中有65家发布了2022年度业绩预告，保利和华发发布了业绩快报。

从预计来看，这68家中有38家房企预计将亏损，占比超过56%

最大亏损额度预计超过100亿的房企就有6家：荣盛、蓝光、金科、中天金 融、华侨城A和阳光城。

有人说，浓眉大眼的华侨城都爆出翔来了，这可就有意思的。去年我写过这个话题，这次再总结一下：

房企会在这大环境不理想和同行纷纷爆翔的年份，将之前几年积累下来的问题，通过“财报洗大澡”一次性出清，以便有个好的开始。

由于房企的每个项目都会跨越多个财报周期，其中合作的关联的公司不计其数。所以地产行业天然具备修饰报表的能力：

一般来说，是把后面一两年该有的利润提前挪一部分；再把之前一两年的销售选择性结算，挑有利润的结算，利润差或者亏损的想办法顺延，寅吃卯粮。

实际上，就是做一道数学分配题 ，让第一年度多亏一点，第二年还能转为利润。 这个等式怎么变化，就 看管理层预留的盈利空间的大小 ，洗大澡就这么玩的。

管理层更换，或公司本期已经亏损 ，这种情况下很适合进行大洗澡，所以说今年许多房企干脆洗个大澡，将过去的亏损，都放到这次的财报中，通过大洗澡将财务风险一次性引爆出清，将各类坏账一并计提，一次亏个够。 一来达成洗净财报的目的，二来为未来盈利腾出空间 。

去年整个行业处于寒冰期，有些房企索性 将过去的亏损，都放到这次的财报中，通过“洗大澡”将财务风险一次性引爆出清，将各类坏账一并计提，来达成洗净财报的目的，以掩盖之前的财报粉饰 （财务造假）等问题。

财务造假的核心思想就是费用资产化、资产费用化和收入负债化。

房企可用来洗大澡的，不仅仅是应收账款，实际上 更多的时候，大洗澡是通过固定资产、存货、长期股权投资等实现的 。

大洗澡，属利润操纵的一种， 往巨额亏损的方向操纵，把可能在以后期间发生的损失提前确认 。具体表现，是当期的净资产收益率大幅度下跌，往后再出现大幅反弹的迹象。

有些房企平时将亏损藏得严严实实，虚增利润，装模装样地发放股利，目的就是要符合增发条件，再融资圈钱。但是亏损终究藏不住，所以就集中在这个市场下行的年度释放，一次亏个够。

洗完后，又可以开始隐藏亏损虚增利润的循环。 这在上市房企中，非常普 遍。

韭菜加咖啡，一杯接一杯。

... ...

在飞机上用手机码字，多少有点不方便，大家将就着看吧。

一梦三年，恍如隔世。

飞机下降时，从高空俯视，看到了深圳璀璨的灯火，分割又照亮城市，像流淌着的金色脉搏。

自由，真好。