烧不尽的野火

上一篇更新发在另一个公众号上： 老天爷，你下屌吧！

这段时间，每天除了喝茶，还是喝茶，啥也没干。 直到昨天，突然意识到 ， 这样下去不可以，每次上个洗手间，海平面都上升两三米。

所以今天抽空写了这篇。有些读者催更比较凶，问我是不是软了、妥协了之类的。

怎么可能，我这人，随着年龄增长，全身都是越来越硬，只有一个地方越来越软。

NO. 1｜壹

国家统计局数据显示 ，1-4月份：

全国房地产开发投资同比下降6.2%；商品房销售面积同比下降0.4%，其中住宅销售面积增长2.7%

发言人表示，房地产市场整体处于调整期，下阶段房地产市场有望逐步企稳。

对于高层而言，稳地价，稳房价，稳预期，“稳”字当头。

市场行情和政策影响，锁定交易流动性，让虚妄的泡沫无法迅速变现，房价无法大涨也不能大跌，只能在高位横盘。

房地产市场调整和企稳这类表述，已经听了快两年了，有点麻木了。你要问我信不信，我肯定说信啊。

但有些东西，我连标点符号都不信。

你们要再问我楼市什么时候回暖？ 要治病，首先 要分清谁是医生，谁是 病人。

在房地产市场， 消费者是病人吗？ 这次肯定 不是。

而那 既是病人又是医生的人，他会给自己身上扎针吗？很难 。

消费是收入的函数，收入是就业的函数，就业是民营企业投资的函数。

没有信心倍增的民营企业投资，就没有如火如荼的就业市场，自然也没有节节升高的居民收入，更不会有持续增长的消费。购房，就是最大的消费。

消费复苏主要靠吃饭旅游？地产复苏主要靠保交楼？基建复苏主要靠前置发力？出口复苏主要靠毛子和老铁？就业复苏主要靠以工代赈？

市场底部的筑成，就像浪子回头一样，需要很多很多钱（流动性），很多很多爱（信心和预期），很多很多人的遗憾和无奈（带血的筹码）。

最怕的是，最后发现浪子，依然是那个渣男。阿斗，仍旧扶不起。

几十年过去，房地产已成为一只庞然巨兽，同时背负压舱石的重任，和夜壶的骂名。

如今，夜壶都升级到马桶了，还没尿。该怪马桶，还是怪尿？

NO. 2｜贰

4月，房地产行业信用债融资同比下降5.1%，环比下降38.8%， 民营房企 融资依旧没有显著回暖。

合景泰富 去年16亿美元顺利展期，13亿元出售上海写字楼，出售香港住宅项目50%股权给龙湖，出售成都攀成钢项目给合作方香港置地......

近期又以7.5亿元总代价出售上海4个项目资产来回笼资金 ，但即便大手笔出售资产获取现金流， 今年依旧 被庞大的 债务 吞噬了：

两天前，合景泰富称，有一笔本金约1.19亿美元（约8.27亿元）的债务逾期未支付，构成违约事件，希望寻求境外债务的全面解决方案。

万达集团 正与银行谈判，希望延期偿还 ** 部分销售不理想项目 ** 今年到期的贷款本金，但仍愿意支付利息。

去杠杆这场不可避免的暴雨，淋湿了每一个角落。 还债靠变卖资产，靠借新还旧，靠纾困救助，还靠延期死扛。

2008 年以 前，房地产行业是利润表时代，野蛮生长，暴利粗放。

2008年到2018年，房地产行业进入现金流量表时代，高周转的核心在于用别人的资金，撬最大的杠杆。

2018年以后，房地产行业进入资产负债表时代，存量博弈，低毛利、精细化， 融资成本决定行业地位、生死存亡，经营管理决定盈利能力。

开发贷的挪用，预售资金的超调，房地产金融杠杆的层层加码，房地产资本充足率的考核缺失，会伤筋动骨，会尸横遍野，会血流成河。

当政策刺穿了灰犀牛的脚踝，三道红线锁死了房地产的命脉，贷款两集中阻断了高杠杆的源头，预售资金监管突然收紧钳制了规模扩张的野心......

一松一紧之间，房企就被晃趴了。

NO. 3｜叁

在不可逆转的退潮面前，地产这艘体量20万亿的巨轮徐徐放缓，行业陆续陷入泥沼。

一曲周杰伦《说好的幸福呢》依然在耳边飘荡：

“ 怎么了，你跌了，说好的，复苏呢？ 我懂了，不花了，降价了，滞销了； 存款与不存款一一细数着你再不舍， 那些亏钱的感觉都太深刻，我都还记得~”

真的要退回到原来的歌舞升平，已经倒下的房企做不到，提桶的金融机构做不到，居民信心做不到，六个钱包也做不到了。

政策的预期里没有保大还是保小的取舍，总是既要又要还要的，如果暂时要不起，就拆成短期目标、中期目标和长期目标。

及时比完美重要，方向比力度重要，应对比预测重要，但都不及领导的话重要。

过去十余 年，经济发展的大逻辑，是“地产+金融+间接融资为主”的债务扩张逻辑。

总是说转型，从房地产周期转向其他周期，从债务周期转向权益周期，万古长河，破旧立新。 转型难吗？

** 转型很难，难在路径依赖。 **

后来，房地产行业“又成了支柱产业”，各种各样的“恩宠”随之而来，让人目不暇接、眼花缭乱。

我翻开各类Reits招股书，歪歪斜斜的每页上都写着“权益产品”几个字，我横竖睡不着，仔细看了半夜，才从字缝里看出来，满本上都写着两个字：“地产”。

当一切终于按下重启键，你看这世界，有几分像从前？