苦尽甘来or丧事喜办？

这没更新的时候，大家可以去另一个地方看： 看热闹 。

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尽力更新，偶尔会偷懒，写公众号是兴趣爱好，而不是职业，哈哈。

NO. 1｜壹

今天地产股暴涨，空气中弥漫着久违了的浓郁喜气。一切 源于昨天的那个 会议：

“会议指出，要切实防范化解重点领域风险， 适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策 ，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和『平急两用』公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。”

很多人将重点放在了“将适时调整优化房地产政策”，认为这是天大的利好，然后一股脑冲~

其实重点是“ 我国房地产市场供求关系发生重大变化”，这对当前房地产市场做了定调 ，有了这个定调后，才有后续的优化调整房地产政策等一系列措施。

房地产市场供求关系发生重大变化，供过于求，意味着过去三十年以卖方为主导的市场，转向以买方为主导的市场 。

这对习惯了卖方市场规则的房企和市场来说，意味地位和姿态发生变化，过去是客户求着你，你是爷；现在是你求着客户，客户是爷。

会出现的典型迹象，是大部分房子越来越难卖，占主导地位的买方，手握资金，货比三家，没有了所谓的涨价等节奏驱赶，可以慢慢挑选自己想要的房源，甚至观望。

而急需资金回流或有业绩需求的卖方，不得不接受买方砍价等过往看起来不太“合理”，但其实很合理的行为。

在买方主导下的市场，过往所谓的逼定、xp等营销技巧普遍失效，对于房源的销售是很大一个挑战。

后面的那些， 无论是加大保障性住房，还是城中村改造等，都属于在供应端增加供应量，而不是在需求端创造需求 。

供过于求会是利好吗？

对卖方肯定不是，房子越来越难卖，甚至踩踏式出仓，相互向下压价；对买方一时是利好，长久也不见得是利好，倘若买了房，房价继续跌跌不休，那上车时捡漏的喜悦也将化为烦闷和懊恼。

因为供过于求，买卖双方地位转变，所以开始调整优化房地产政策，放松限购、限售等“四限”政策， 从需求端着手，开发和释放更多需求 。

很多人只看到了楼市有望自主调节“四限”政策，认为是利好，从“利空出尽是利好”这句话来说，没错，终于要开始放松了。

NO. ２｜贰

但，在这之前， 很多城市除了限价以外，其他的三个早就开始放松了，效果好吗？ 需求跟挤牙膏似的，挤一点，再挤一点，后来越挤越少......

没办法从本质上和根源上解决问题。这一场狂欢，表面上看，是苦尽甘来，实则有点丧事喜办的味道。

这种狂欢，好似：天很冷，楼下一条狗摔断了腿，叫得很惨，有个人拿出手机打电话，大家就奔走相告“狗狗得救了！”，结果，医生来了，帮它缝上了嘴。

这轮楼市下行的根源，是“四限”导致的吗？很明显不是，是市场对未来的信心和预期、百姓的口袋导致的 。

暴雷的房企越来越多，“保交楼”的项目也越来越多，还那么多没有交付，房地产行业的扶持政策越来越多，但就是 没一条是全面托底“保交楼”的，这让市场怎么有信心买期房 ？

真实的就业和收入情况呢？这个不用多说了吧？ 再怎么刺激需求端，一切套路在没有钱和没有信心面前，都是苍白的 。

ED的人，硬都硬不起来，你再怎么描述性生活有多美好，鼓励他性生活，有个屁用？他能正常硬起来吗？

我们需要被刺激的，是收入，而不是消费 。

所以这次有一句话关键： “通过增加居民收入扩大消费，通过终端需求带动有效供给。 ”

核心来了，怎么增加居民收入呢？ 我翻来翻去，反复看了好几遍，确实没有看到 **具体措施。 希望早点看到 ** ，不要姗姗来迟， 大家盼 这个，如大旱盼甘霖。

总不能等人死了好几天再叫救护车吧？人都火化了，你救护车还来个锤子

NO. ３｜叁

很多读者会问：所有城市都放开限购吗？

个人认为， 一线城市不会放开：

一线城市本就供需不平衡 ，供应端的供应量不足，是通过严格的限购等限制政策抑制需求端，以达成短时间内的供需平衡；

要释放需求，只需要在放松限购 等限制政策上动动手， 驱使需求往近郊等库存量大的地区 ，解决该地区的库存问题，而 市区等核心区域甚至不会放松限购 ；

再者， 一线城市一旦放开，会虹吸全国的高净值人群，中小城市的楼市会加速崩塌，这不符合“维持房地产市场健康可持续发展”的理念 ；

核心二线城市 ，会通过放开落户、放松放开郊区限购等限制措施，达到去库存的目的，但核心市区，不会轻易放开。参考杭州和厦门，都是核心市区不放开／放松限购，其他区域放开。

普通二线城市和其他三四线及以下城市，完全放开限购也有可能 ，放开了也没什么人买，就那样了。

“四限”中， 限价这类应该早点放开，还有地价要适当降，房价也是 。

我身高１７８ｃｍ，你叫我长到身高２米才能娶你女儿，那我还是睡觉做梦去吧。

同理，我收入就那样，你非要硬扛着没有２万元／㎡不卖，你让我怎么买得起？掏空六个钱包也够不着啊～

把你的要求和标准降一降，我才能上车，毕竟你自己说了，供求关系发生了重大变化。

以前对一个人好，是劝他买房；再这么拖下去，搞不好可能变成：

有仇你别怕，劝他买房。