大趋势~

半个月没更新了，写一篇吧。

NO. 1｜壹

春节后一二线城市的楼市，成交量有所增长，但没有达到去年同期的水平，大概只有去年同期的七成左右。

不少地产从业者纷纷叫嚷着小阳春、上涨在即、不买后悔...其实这波成交，还是前面所说的，是 以价格下跌换来的成交量。 也就是说，现在所成交的房子基本上都是降价才能成交，降价的幅度普遍都不小。

现在不需要担心什么房价上涨、抢不到房这类问题，对于绝大多数城市和项目，这已经是过去式。如今的趋势很明显，就是 楼市继续下行，量价齐跌 。

而且这趋势，我将近10年70城的数据和货币超发的数据，一并用大模型做了个推演，很保守地说，几年内看不到价格止跌上涨的趋势。

其实这东西，不需要推演也大概知道，整体是继续下行的。原因很简单，就业和收入才是根源，就业和收入稳中向好、稳中有增吗？

更别说市场上一堆亟待解决和正在解决的问题，如“保交楼”项目大多交付了吗？房企销售回款增多了吗？房企融资顺畅了吗？房企停止暴雷了吗？地产从业者急剧减少的趋势停止并转向增加了吗？市场的信心和预期转好了吗？

很显然，都没有， 局部稍有改观，但整体上还是那个一地鸡毛的惨样 。

就这，你跟我说房价要上涨？这么好的发财机会，你自己留着享用吧，不用通知我，祝你发财。

还是之前那个观点， 要卖房的人，抓住这个惨淡的“小阳春”出货；要买房的人不着急，耐住性子慢慢等 ，下半年开始，机会遍地都是： 去年 也是小阳春后， 遍地打折 的惨状。

每次看到读者留言说买到了“保交付”的房子、买的房子高位站岗等，都有种说不出的难过。我并不喜欢“不惜一切代价”这类说法：

每个个体都是人，没有一个是可以无辜地牺牲的，即便很微小。

NO. 2｜贰

量价齐跌的趋势，目前看不到任何扭转的迹象和稍微像样的挣扎。

一二线城市目前的楼市，正延续这个势头，且有加剧的趋势，上海和深圳的楼市尤其明显， 降价成交是主流 ，成交的基本上都是降价的房源。

有些人说三四线城市的楼市，这趋势并不明显。这主要是因为： 一手房限价 ，不好跌，跌多了不让备案，现在“限跌令”有所松动，但这层管控仍在，并未取消；

二手房有价无市 。挂牌的是那个价格，看房后到了谈价格阶段，就知道空间有多巨大了，平时连看房的人都寥寥，业主的报价自然不会轻易自己下调，除非急售。

现在的楼市， 利好消息越来越多，但效果越来越弱，时效越来越短 。

二手房挂牌量越来越多，二手房卖不动进而影响到新房销售。 因为现在首次上车的刚需少，而置换的改善已是主流。

正常的循环是名下的房子顺利卖出去，房款刚好作为首付去购置自己需要的房子。现在，这个循环遇阻，房子没法顺利卖出理想的价位，甚至是卖不出去，那置换所需的首付款从何而来？

于是，市场的流动，就开始阻滞，连带着新房市场一并坠入冰窖。杭州彻底放开二手房市场的限购，是想 通过让更多的人进入二手房市场接盘，释放置换客群，进而解决这个循环的阻滞节点，让更多的置换客群能有资金进入新房市场进行改善置换，从而激活新房市场 。

杭州的楼市供应量太大 ，目前二手房挂牌量超27万套，新房项目扎堆，土地供应方面今年也是远超去年。

NO. 3｜叁

量价齐跌持续下去的影响很大：

一方面， 土地财政会持续承压 。另一方面， 房地产商的 销售回款越来越少，资金和经营持续承压 ，暴雷仍会持续下去，谁暴雷都不奇怪。

房企的资金来源，一个是外部输血，即融资等，这个现在已经基本上指望不上。另一个是自身造血，即销售回款。

市场好，销售回款多，房企的日子就过得很滋润；市场不好，销售回款急剧减少，房企资金承压不住，就会暴雷。 如今漩涡中的 万科 就 是受市场下行影响 的 典型案例 。 我之前用模型跑过万科的极限承压期，很不理想。

一直以来，万科的评级导致它的融资成本很低，又有大量小股操盘的项目等可以表外藏债，所以表上的数据一直都很好看，市场也一直都认为万科很稳健。

但 再稳健的企业，也抵不住市场持续下行、回款急剧减少的压力 。只能开源节流：

开源就别指望了，这时候市场销售回款仍在减少，万科的评级被下调后融资也不比平时，不被断绝就已经是好事，只能不断甩卖资产来获取短期内的现金流，万科卖掉“现金奶牛”万科七宝广场会备受关注是有原因的；

节流也难，能操作的，一个是 “降本增效”常采用的裁员 ，另一个是 和债主们谈展期，控制短期内的支出 ，以期更好地控制好资金流出速度。

但展期这个东西，很危险，一传开资本市场直接炸锅，甚至直接 触发融资协议中的风控条例 ，导致需要提前还款，短期内集中到期，形同挤兑，谁来也白搭。

现在能救万科的，有两个， 短期内是关于万科的身份认定问题 ，一旦被认定为国企阵营，那大量地输血能让万科短期内苟着； 长期来看，还是要市场回暖 ，市场不回暖，换谁来也撑不住。

只是， 未来几年的趋势是量价齐跌，且势头继续延续。一个地方现实的引力太沉重了，你多么超脱飞扬都会怦然坠地。 那该何解？ 这就回到了开头 所说的 ：

真要改善，要解决就业和收入问题，这才是根源。

NO. 4｜肆

这段时间的舆论环境，我个人不太喜欢，索性半封笔状态，去做些自己喜欢的事。

用脚量过武夷山的宽厚，用手触过千岛湖的包容，用耳听过魔都的风起，用眼识过羊城的实在...

践行“知与行”的结合。读书学习的作用是提升人的下限，而上限靠机遇和见识。机遇掌控不了，能掌控的只有学习，通过学习，去见识更大的世界和更好的自己。

把当下过好，不让遗憾来打扰。