万万没想到~

年后，助农项目部分断货、缺货的产品已经补齐，感兴趣的可以看看： 天叙小馆

这些天，我去拜访一位友人，从地产转型的他带着我，在他承包的农场里走走看看，期间聊到了万科的问题。

在此做个记录。

NO. 1｜壹

我们聊了许皮带、杰克马等。我个人并不喜欢聊这类话题，因为没有意义。

脱离权力谈财富没有意义，财富到达一定层次只是数字，没有权力的护航，财富不过是别人眼中的肥肉，分分钟就灰飞烟灭。

我们聊到了万科组织架构变更的事，即万科上海区域15个城市公司重组为8个城市公司，以及十天前万科南方事业部12个城市公司被缩减至8个。

组织架构的调整只是表面，本质上是外部环境出现了大的变化， 企业为了适应市场变化，采取的自我调整 。

市场是因，组织架构调整是果，看企业 攻守态势的转变 ，可以一窥企业内在的一些问题。之前碧桂园、融创也是在感受到市场下行的变化，由攻转守，做了组织架构的调整，缩编。

市场下行是这几年最主要的、影响巨大的外部环境因素 ，但万科自身这几年的做得不算好，踩坑很多，对不起它被过誉的江湖地位。换句话说，万科这些年 前期 被规模增长的诉求架着走 ， 后期被风控搞得急转弯 ，导致踩了很多坑：

2021年，碧桂园、万科、融创，甚至第四季度暴雷的恒大，销售额都还在狂飙。

这一年，碧桂园将区域裂变为105个；融创继续激进收并购拿地，同时给区域巨大的放权，西南地区甚至放话要做2000亿销售额；

这一年， 万 科的 规模增长诉求很强烈 ，业绩目标7900亿元。 强调巩固基本盘，对住宅看多 。 为了应对销售规模增长的诉求，也 采取攻势，将五大区域调整为七大区域，放权，区域一把手和城市总的权力空前巨大 。

如今回顾，会发现万科这一步踏错，导致后续踩了很多坑；与此同时，踩错节点和时机的，还有万科物业万物云的上市。

2021年是个表面火热的销售大年，同年第四季度，恒大暴雷，市场急转直下。万科的 风控和风险意识前瞻性，可谓不足。

NO. 2｜贰

2021年，土地市场搞了个“集中发布出让公告”、“集中组织出让活动”，即“两集中”。

万科 在“两集中”拿地太多 ，遇上后来的市场下行，导致亏损巨大 。仅2021年上半年就豪撒1000多亿元拿地。为了抢地，连估算3%利润的项目都接。

那段时间的土地市场太疯狂，溢价50-60%比比皆是，甚至有170%溢价的项目，土拍市场疯狂，万科也疯狂。

后来，这批项目入市，大多 踩中了市场下行和限价这两个大坑 ，绝大多数是亏损的。万科也不例外，值得一提的是，2022年万科曾在内部复盘和反省这个错误。

不仅是在土拍市场踩坑，万科 在收并购方面，也踩坑不少 ：

万科自身 对不良资产处理太过自信，提倡“多渠道、多元化”拿地 。因此，除了在土拍市场狼吞虎咽，在收并购方面也四处出击，在广州和上海等地，有数百亿元的收并购项目，这些项目，如今回头看，也大多踩坑， 亏损且去化慢，占用大量资金 。

万科2022年的复盘，导致之后万科的行为开始趋于保守，这就带来了另一个问题： 万科的产品，开始和市场主流的需求脱节 ，不符合市场需求， 影响到了万科的销售额，进而影响回款 。

一个是万科在一二线城市市区的 拿地 项目骤减 ，万科的项目 越来越少，尤其是改善性产品，典型如西安。这与当下置换为主的客群形成脱节，即万科没能有效抓住这部分客群；

另一个是，万科早些年近郊拿了不少“造城”大项目，这些产品刚需为主，在如今改善客群为主的市场环境中很难去化，占用了 大量资金的同时，还导致销售业绩大幅度下滑 。

以上这些，都严重影响万科的销售回款，销售回款减少的同时，万科还做了一件事：

提前归还几百亿的表外负债，占用了万科的大量现金储备 。这个表外负债，我看过大部份资料，也核实过。

2020年，郁亮在万科业绩发布会说“向制造业学习”，这点倒是真话，也很符合万科等房地产企业营收和成本疯狂飙升、利润不断下降的趋势。

NO. 3｜叁

至于万科的未来会怎么走，前文已说过：

短期看融资输血 。这其中最重要的，是关于万科的身份认定，国资背景这点能给它带来融资等输血行为和背书。今年1-2月，万科的销售额下滑了43%，如果没有外部融资输血，万科的资金链将会面临极限承压。

果不其然，3月15日，万科发布公告称，大股东深圳地铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力REIT，不超过总额30%；万科称，未来深圳国资委还会有更多支持万科的举措落地。

中金印力消费REIT发起人为印力集团，是万科旗下商业板块关联公司，首次发行拟投资的底层资产是杭州西溪印象城，截至去年6月底，这个项目的估值是39.59亿元，其中4亿元通过银行借款筹集，35.59亿元通过中金印力消费REIT募集。

按此估算，深圳地铁集团此次认购额最高不超过10.7亿元。很显然，这是一种 为 表态而买单的行为 ：深铁集团想通过此次认购，塑造“力挺万”科的姿态，从而提振市场信心。

深铁2017年花了总价664亿元收购的万科股权，平均成本20.5元/股，如果这几年利息和分红基本上相抵，那投资万科，账面浮亏约300亿元。嗯......万科还是争气点吧。

长期还是市场 。对于万科来说，摆脱困境最重要的，还是自身造血功能，也就是销售回款， 怎么看万科摆脱困境与否？很简单，直接看它的销售额有没有大幅度增长 。

销售额能否大幅度增长，就要看市场是否能回暖了。 说到底， 还是看市场的信心和预期 是否回暖 ， ** 根本上 是看 就业和收入是否 稳中有升 ** 。就业市场好，收入好，口袋里有钱，不需要刺激，谁都会花。

边走边聊，走到一片菜园，朋友指着菜地说，他每天耗费巨大的精力和时间去照看菜园里的韭菜，但它们仍长势颓废。他问我这是怎么了？

我走近一看，好家伙：表面看，他是在浇水没错，但实际上浇的却是开水，这菜能长好才怪。