房地产进入“我是你爸爸”时代

楼市的宽松政策还在不断出台，但很多人已经没有了表达欲。

NO. 1｜壹

三天前，上海全方位放松楼市调控，社保5年变3年、扩大了非沪籍单身人士的购房范围、取消离婚买房限制、降低首套房首付比例至20%、降低房贷利率等；

两天前，广州宣布首套房最低首付降至15%，房贷利率3.4%；二套房最低首付降至25%，房贷利率3.8%；

昨天起，深圳首套房最低首付降至20%，房贷利率降至3.5%；二套房首付降至30%，房贷利率降至3.9%；

这类政策， 降首付其实意义不大 ，首付降低，杠杆就会变高，对长期的还款能力是个考验，尤其是当下这样的环境；

降低房贷利率才是这类政策中，真正有意义的部分 。房贷利率降低，等于总购房成本降低，负担变小。

一线城市在房地产行业，是个“高富帅、白富美”一般的存在，现在连它们都自降身价来邀请你参与这场“相亲游戏”，楼市的承压可想而知。

一线城市中， 远郊和近郊新城等 ，再怎么刺激，油水也就那些， 有的依然卖不动，有的能有一波成交量小高峰，但如果没有持续的政策刺激，热度很难维持下去；

市区的楼市， 价格普遍在跌， 部分高端住宅 由于倒挂和限价的存在，目前依然会被热捧 ，但热销的项目和范围越往后会越来越小 ，因为市区的供应量（含二手房）整体在增加，而需求量在减少；

老破小大概率延续“量升价跌”的态势 。老破小的租售比这两年会越来越高，因为这类产品的价格在掉，掉得比租金快。

大概就这样吧， 不会是什么救市“还魂丹”，能稍稍托举下市场就已经很好 。

房价不涨， 房子只是消费品 ，和以前的”投资品“不一样，这也是为什么“房价涨，遍地刚需；房价跌，刚需们消失得干干净净”。

但现在，房价没有涨的基础和支撑，不担心涨这个问题。

NO. 2｜贰

现在这类 磨磨唧唧 、 遮遮掩掩 、隔靴搔痒 的政策，我实在是没有分析表达欲，也觉得没有意义，浪费时间。

明明都已经脱光了，非要挂根绳子自欺欺人说自己穿的是“丁字裤”，真的很没劲。

当然了，放松肯定不能一步到位全部放开，一件一件脱，每个阶段都能收获一波买家/榜单大哥，一直持续到全部脱光为止，能收获的数量也不小。

为啥不能一步到位全部脱光？万一一步到位还没效果，榜单大哥们都跑了，那脸还往哪搁？

以前拼命阻止你购房，现在拼命鼓励你购房。 吃饭的时候拦着我， 洗碗的时候 想到了我？啥玩意，qnmd。

我始终认为， ** 提高居民收入、降低税负、 提高建筑质量、 取消公摊面积 等，这类算是利好。 一个劲地鼓励加杠杆，不算利好 ** 。

现在买房， 房贷利率越来越低，那 存量房贷利率能不能跟着也降一降 ？

去年十月，存量房贷利率降了一次，但现在回头看，很多存量房贷利率跟当下比，还是太高了，好多4.5%+的。

不患寡而患不均 ，当下的房贷利率都奔着3.25%去了，和存量房贷利率差距太大，深圳上海这种地区的房子，1%的房贷利率，利息上能相差百万。

而且，这波存量房贷利率高的人，大多是2017年后高位站岗的人，他们 不仅在房价上高位站岗 ，经受了房价下跌的苦楚； 还在房贷利率上高位站岗 ，利息都要多许多。

高位接盘的人 ，有啥错呢？ 他们最大的错，就是信息滞后， 在大环境中 慌不择路， 掏空六个钱包去做从众 行为，上了车。

他们有的是为了孩子的教育，有的是为了在城市里有个 落脚安歇的地......

** 如果房贷利率和存量房贷利率的差距还在继续拉大，那么，去年那样的“提前还贷潮”可能会上演2.0版本 ** 。

NO. 3｜叁

万科深圳湾总部地块以22.35亿元被接盘 ，接盘者是大股东深铁与深圳市百硕迎海投资组成的联合体。

七年前，万科以31.37亿元拿下该深圳湾总部地块。七折亏本卖，现在有人接盘都算命好了，多少房企想卖都没人接盘，有个好爹真的很重要。

以前，房地产行业上行时，市场一片火热 ，房企忙着想尽一切办法搞好关系、拿到地；个人忙着研究规则，怎样买到房、多买房套利。

老爷的一举一动，都能左右 房企和 买房人的利益，那时的房地产处于“你是我爸爸”时代。

这些年， 一众房企暴雷，连万科、金地这样的房企都开始深陷困境、自顾不暇； 百姓看了眼腰包，看了眼当下市场供大于求的现状，再想想未来几十年的还款压力，多数选择观望。

任凭老爷们怎么鼓励和刺激，房企和百姓都不肯轻易下场买地、买房。于是，房地产进入“我是你爸爸”时代。

以前天长地久的誓言，如今早已是一纸荒唐。很多东西，“说你行你就行，不行也行；说你不行，你就不行，行也不行”始终让人没有安全感。

限购和放开，皆是如此，行业也如此。

2015年后，行业进入“三高”模式，房企的商业模式按高周转、高杠杆设计和运行。

几年前“三道红线”突然蹦出来并发力，叠加市场下行，房企遭遇融资不畅和销售回款剧减“双杀”，自然受不了。

地球上经历过几次生物大灭绝，是因为它们无法适应短时间内气候急剧恶化，企业其实也一样 。

原本房企融资不行了，也可以靠销售回款自救一波，不至于暴雷那么多，可惜“限跌令”这玩意横行好长一段时间，耽误了房企的最佳自救期。

其实，最好还是要坚持自由市场经济原则，自由交易， 允许房企 降价销售， 让它们用市场化的手段去搞好销售回款，恢复自身造血功能。

而不是设置层层限制，先把房企们都干进ICU，再出个政策，就马上希望它们能转入KTV彻夜狂欢。

只是， 世界上没有任何一个人，无论他是王侯将相还是乞丐，不管她是圣徒还是妓女，会轻易地认为自己的思想竟然是错的 。

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在午后的树下，喝完一杯老树梅占，靠着躺椅缓缓沉沉睡去，睡了一个忘记时间的觉，在傍晚被太阳唤醒。 那一刻， 阳光确实照在了我身上。

风景依旧在，人已非少年。奔赴山海，活在当下。