北上广深楼市止跌的推演结果

从2021年初至23年底这段时间，对读者的建议是及时将房子卖出。

自己也是在20-22年底处理得差不多了，去年处理尾部的一点点，还写过一些自己卖房的经历，到去年底仅剩几套自住的，分布在上海深圳和杭州。

到了今年，已经不给建议。不是不想给，而是形势很明朗，继续下行，暂时看不到终点。

这时，我能做的，就是看看楼市在未来几年会走到什么程度，然后供大家 结合自身的情况 做个参考。

NO. 1｜壹

这个月14号，统计局发布的房地产数据，看了下，嗯，没什么意思。

把时间线拉长来看才会很有感触，把 2021年上半年的数据拉出来（ 2021年是房地产的顶峰） 和今年的数据进行对比，这样对比会很清晰：

房屋的新开工面积直接下滑了62.5%，其中住宅从2021年上半年的75515万平米，下滑到今年上半年的27748万平米；

商品房销售面积下滑45%，其中住宅销售面积下滑49.3%，基本腰斩；

新建商品房销售额中的住宅销售额下滑51.2%，

所有数据中唯一保持大幅度增长的，是商品房待售面积增长了44.7%，其中住宅库存从23132万平方米增加到了38287万平方米，商品房住宅库存增长了65.5%

嗯，就是这样。

我们都知道现在在跌，也知道未来大概率会继续下跌，更想知道的是： 还会跌多久 。这个才是当下很多人关注的核心点。

过去这五年，曾用模型推演过不少行业的事，准确率还算可以，90-95%吧，比如提前一两年预测到具体暴雷的房企和暴雷时间，典型如碧桂园，可以精确到暴雷的月份。

这个是基于所涉及的维度小，推演一家企业还是很简单的，需要的数据就那么些，不超过7项。所以得到的结果偏差不会太大。

但涉及到城市楼市止跌企稳这类维度高、数据大...我是第一次尝试，既然答应了要做，即便过程中过多次感觉没有把握和不满意，也还是硬着头皮做下去。

目前的看到的结果， 可能偏差会比较大 ，所以只能看看，做个参考，不可较真。

因为这些推演所采用的数据都是最近5年的，所以最终 结果要成立，基于一个基本原则：未来经济没有急剧恶化和急剧下行 。

如果急剧恶化和急剧下行，偏离过去5年的数据轨道，那么结果便不正确也不成立。

还有一点很重要的： 止跌企稳不意味着回暖和上涨 ，可能是筑底。

NO. 2｜贰

深圳 之前做了个简单的结果描述，漏了个很重要的变量没有写进去，因此再写一遍：

结合最近五年的一二手房数据、法拍房数据、人口数据、收入前列数据、居民杠杆率等16项数据。

再算出各项偏差，做了脱敏处理，得出修正系数1.67，这个修正系数太大的，结果偏离度会比较大。

先来看初步结果：数据上体现， 深圳整体跟高点时相比，跌去了约38%+ ，原本在6-7月份已经初步有止跌迹象了，但最近的8月份又继续破位下跌，且这个势头，会延伸到明年三四月份。

这也就意味着深圳至少还会经历一轮的调整，周期约6-8个月左右，即明年三四月份左右初步止跌企稳；如果未能在这一轮有效拉着止跌，那么将陷入缓慢下跌通道，持续15-20个月。

这个结果是加入了降低存量房贷利率等利好政策在内的。 因为每次政策出来，都会对短期成交数据等有较大影响，波动的系数能达到1.3-1.9+，典型如“517”楼市新政。

一般来说，修正系数在1.3以内，算比较优质的修正系数。越往上，偏差越大，做了个测算，偏差每增加0.1，体现在结果上偏差是3个月。 即 这里1.67-1.3=0.37，差不多结果上会有11个月的偏差 。

最终结果是： 深圳最早6个月—17个月内能止跌，晚的话20-31个月止跌 。

数据波动太大，不妨将隔壁的香港做个参照物， 看看香港什么时候止跌 ，或许也是个不错的参照。

这里说的是整体市场 ，不参考个例，每个区、片区都不一样，在整体内，个例往往会有分化，有的楼盘大跌，极个别坚挺， 因此结果只能做个大概参考。

NO. 3｜叁

广州 的数据就比较平滑，修正系数1.55。

** 整体跟 高点相比 跌去了约2 7% + ** ， 除了中心极少数项目的成交价格 相对坚挺，大部分下滑得义无反顾 ，各数据都 相对好处理 ，波动不会特别大 ，只需要修复下跌时幅度过大的 那段周期 曲线。

广州的结果是22个月的下行期， 1.59-1.3 = 0.25， 偏差每增加0.1，体现在结果上偏差是3个月，即广州的结果偏差在9个月。

** 最终的结果是22-31.5个月，即大概2年-3年内。 ** 不妨将隔壁的深圳做个参照，看看到时深圳什么时候止跌。 ** **

上海 的数据也是特别难处理，修正系数1.62。

一些市中心的项目挂牌价高，最近一年鲜有成交的， 甚至还有一些很坚挺 或微涨的，导致整个数据的波动特别大，曲线难以修复。 典型如 融创滨江壹号院这类豪宅项目。

上海的房价， 整体跟高点相比，跌了28%+ ，今年的老破小成交是个亮点，300万以下、300-500万的，以及1000-1500万的改善，止跌的迹象相比其他类型的房子，会比较明显。

我个人不建议买老破小来“理财”，收租，因为房价会下跌，租金也会跌，主要看城市流入、流出人口，这个是最简单的市场供需关系。

今年很明显的一个迹象是一二线城市的租金普遍在跌，而三四线城市及以下小城市的租金有些在涨，因为人口回流。

上海的结果是14 个月的下行期， 1.62-1.3 = 0.32， 偏差每增加0.1，体现在结果上偏差是3个月，即上海的结果偏差在10个月。

最终的结果是 14-24个月，即1-2年 。上海还是比较有吸引力的龙头城市。

北京 的数据整得最久，各个区域各个时期的差别都很大，整体修正系数1.6。

我就像只小蚂蚁一样，在北京这个数据大烙饼上爬呀爬，好不容易才走出来。

北京的房价，跟高点时相比跌去了27.5%+ ，眼看最近三个月的数据有加剧奔着30%+的趋势去，新房二手房齐使劲。

北京的结果是16 个月的下行期， 1.6-1.3 = 0.3， 偏差每增加0.1，体现在结果上偏差是3个月，即上海的结果偏差在9个月。

最终的结果是 16-25个月，即1-2年 。时间上跟上海差不多，所以 北京不妨看看上海什么时候止跌，上海止跌了，北京估计也就差不多了 ，这俩都挺有意思的。

就写到这吧，以上的 仅作为一种观点供参考，不要较真，毕竟只是一种推演 ，又不是真正的结果。

有点累，早上9点修改到这会，删改了6回，再发不出去就不发了。

我这么勤勤恳恳写一篇稿，属实难得，比驴还勤快。说起驴，突然想到，驴也挺有意思的：

驴拉磨，磨着麦子，麦子变成面，面做成饼，饼再夹上驴肉，做成著名的驴肉火烧，剩下驴皮熬成阿胶。

如果仅仅到这，那也还算好的，就怕驴看着这堪称完美的一生，感慨：没有磨坊哪有家，没有磨坊，我什么都不是。

驴生得意须尽欢，蠢驴难过主人关。