房地产信息流

所以要了解上海、深圳这类一线城市楼市最终能否转暖，去多了解周边的省份和地区的创一代们企业经营情况如何，是一个很好的窗口。 毕竟，这些创一代，是支撑一线城市楼市的核心群体。

回来这半个月，又跟几位比较熟悉的房开老板、做工程（算房地产产业相关链条）、资本市场的老玩家碰过面。 过去三十年，全球化的红利带动咱们的城镇化突飞猛进，叠加土地财政的倚重，房地产和基建等可谓一路狂飙。 干工程的，无论规模多大，现今和房地产开发商家族一样隐去的，不知凡几。 这几年做工程破产的老板挺多，压根没几个会藏钱的。到今天还能活着的，要么没上杠杆，现金流还相对比较充足，比较踏实做事，要么就是背景够硬能在银行继续拿到钱续命。 能很明显地感觉到，在房地产和工程这两个行业做久的人，认知很容易受限，转型会更加困难，一般只能看到餐饮、洗浴、KTV、茶叶店等一系列实体生意。 不过，原来在房地产行业和工程中，一直切入扎根“资金”这一块的玩家和从业者，现在普遍都还不错。

比如存款分散到不同的大银行;资金体量大就往大城市的大银行去存放，不在小城市…鱼儿大了，要学会从浅水往深水去“藏”和“隐”。

大宗商品真是涨疯了，金银狂飙，铜铝突飞猛进，舆论对市场情绪的影响实在大。

1990年代，日本房地产泡沫破裂后，政府与银行选择“缓慢消化”，而非强制出清。 银行持续向资不抵债的房企提供贷款，避免坏账集中爆发，结果导致大量“僵尸企业”滞留市场; 政策特点:政府拒绝大规模救市，仅提供有限失业援助； 维持联系汇率制，货币政策被动紧缩，加剧通缩； 2002年后取消“租管”等措施，逐步放松调控。 昨天简单写了“国际上对于房地产债务出清，有三种经典模式”。 政策特点:初期救助金融机构，但未彻底清理坏账；货币政策摇摆，直至2001年才推行量化宽松，但力度不足;财政刺激集中于基建，对结构调整作用有限。 为什么日本选择“拖”，而不是“快刀斩乱麻”？这和日本的终身雇佣制、银行与企业交叉持股等特殊背景有关。 1997年亚洲金融危机后，香港楼市泡沫破裂，政府坚守自由市场原则。

万科这段时间并不平静，黄力平上，辛杰下，祝九胜终尝败绩。 黄力平在深铁集团属于技术派，业内对他的评价挺好的。此次出任万科集团董事长，算得上临危受命。不过，从技术型官僚转向政治性官僚，是个考验。 黄力平的任务重:一方面要梳理万科集团过去约8年的利润去向，落实责任人。万科的高层自2016年开始通过鹏金所掏空万科集团的利润，现已属于路人皆知的事，鹏金所的实际受益人和实控人是万科数十人的高层们，资金的来源和收益，大部分进了高层的口袋，可以说鹏金所是万科的高层们借万科名义做生意。 深铁是2016年掏出数百亿真金白银入股万科成为第一大股东，从目前来看，这几年下来裤衩都要亏没了。万科的高层通过鹏金所的一系列骚操作掏空万科利润的事，这种关系到国有资产流失的问题，自然得有个说法和交代。

房地产没能“止跌回稳”和“回暖”，影响最大的机构，其实是银行。 综合各种迹象来看，房地产要“止跌回稳”有相当大的难度，市场的自我修正还在继续进行中，政策只能短期内有效，市场才是左右房地产走势的那个“长效机制”。 “一鼓作气，再而衰，三而竭”，当政策的效果越来越弱时，后续会越来越偏向市场的自我修正。即房地产下行期前半程看政策，下半程看市场。 去年9月楼市新政至今，市场又经历了一轮高开低走。 今年5月开始，市场普遍陷入楼市新政出台前“量价齐跌”的局面。 这一年半以来，银行也在拆解这个潜在风险:一方面是房贷利率不断下调，如今基本上稳在3%出头;另一方面是不断调降存款利率。 银行的利润，约83%左右来源于息差，可以简单理解为:放贷的成本-拿钱的成本。 一般来说，银行的息差要有1.3-1.5个点的空间，才能让银行有足够的利润、活得滋润，因为这个空间大致是运营等各项成本的总支出项。

21年9月-23年9月，以恒大暴雷为起点，以碧桂园暴雷为压轴，百强房企和预测的一致，纷纷暴雷，房地产行业坠崖式猛拐。 当然，如果是恒大、碧桂园和万科这种嘴硬的，那我就多踩两脚，等它嘴不硬了再离去，专打不服和嘴硬的。 2016-2019年，很多房企在融资和上市，我熟知其中的很多门道和隐秘，结合数据，认为房地产癫狂后的出清节点即将到来。 于是，我把一些自己的分析（房企内部的真实财报数据分析、暴雷节点、对房地产的影响）发给了部分官媒。 后来的事，大家都知道了，这些发过的关于房地产和房企的预测，准确度非常高。虽然现在绝大部分都因“指导”要求不得不删了（估计200篇左右）。 去年底，我说这边要开始新的内容，不局限于房地产、楼市，但一直没想好要写什么。八卦、吃瓜那种偶尔写可以，久了也是消耗他人的时间和精力，没有意义。

去年9月底开启的一系列政策，暂缓了部分城市楼市价格和成交量的下行，极少数城市局部反弹，最近又开始掉头向下。 遵循客观规律，有常识和基本逻辑，就知道楼市其实也没什么好说的了，只不过是经济的一个缩影，笔墨较重些而已。 这段时间，认真看了看各大银行净利润下滑的数据，普遍下滑都比较大，感兴趣的自己去找，都有公开数据，这些财报数据往往还是经过美化的。 银行的利润，主要来源于息差。客户的存款，是银行的负债；而客户的贷款，是银行的资产。利润下滑，意味着息差缩小，息差缩小，关系到银行的操作空间。 一方面，房贷利率下调，对已经响应号召入手购房的人，其实是一种背刺。早上车反而成本越高，那有条件/不急的人，都想观望一阵再说。至于存量房贷利率再度下调，目前来看不太现实。

但房企的表外负债等隐形债务，才是这几年引爆房企债务问题的主要导火索，所以看万科，一样要看它的隐形负债，上下游的供应链、合作方拖欠款项等。 深铁带人进驻万科，深铁本身的那些人，我看过资料。怎么说呢，我对他们在房地产行业的能力，有一定的疑虑。 但每天都能收到很多的问题。 问得最多的，是万科得救了吗？ 我个人看来，万科并没有得救，反而要更加重视它未来是否会恶化。 万科的大股东深铁是借了28亿给万科，但这28亿借款的底层逻辑（底层资产）是万科最优质的资产“万物云”21%的股权。 万物云，是万科的物业公司。万科持有万物云51%的股权，其中30%在之前的银团出手输血万科时，已经做了抵押物；余下的21%，这次也落到了大股东深铁手中。 物业公司堪称是各大房企的现金奶牛，这也是为什么各家房企暴雷后，会用尽一切手段把物业公司剥离出去、存留下来的原因。